Thị trường căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang rẽ theo hai hướng trái ngược ngay giữa năm 2026. Trong khi giá chung cư Hà Nội tiếp tục neo ở vùng đỉnh mới, phân khúc căn hộ thứ cấp tại TP.HCM lại ghi nhận làn sóng giảm giá diện rộng để tìm thanh khoản, theo Tuổi Trẻ dẫn số liệu từ các đơn vị nghiên cứu VARS, DKRA Consulting, Avison Young Việt Nam và JLL Việt Nam.
Hà Nội: nguồn cung mới đẩy giá lên vùng cao mới
Nửa đầu năm 2026, thị trường Hà Nội đón hơn 16.000 căn hộ mới, đưa giá bán sơ cấp bình quân toàn thị trường lên khoảng 95 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các dự án mở bán mới trong quý 2 ghi nhận mặt bằng giá vượt 137 triệu đồng/m2, tăng tới 36% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên giá cao đang bào mòn sức mua: tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống dưới 70%, so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025.
TP.HCM: căn hộ cũ giảm giá, thị trường chọn lọc gắt gao
Ngược lại, tại TP.HCM, giá căn hộ thứ cấp trong quý 2 giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Cụ thể, khu Đông và khu Bắc giảm 2-6%, khu Tây và khu Nam giảm 4-6%, còn khu trung tâm điều chỉnh 3-5%. Phân khúc căn hộ hạng sang thậm chí giảm 5-8% trong sáu tháng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống dưới 30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua sau khi mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các chu kỳ trước.
Lãi suất vay mua nhà là biến số then chốt
Nguyên nhân được giới chuyên gia chỉ ra là lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên vùng 12-14%/năm từ cuối năm 2025, cao hơn đáng kể so với giai đoạn lãi suất thấp trước đó, khiến chi phí vốn bào mòn khả năng chi trả của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Diễn biến này cũng khớp với định hướng điều hành tín dụng bất động sản năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước, khi cơ quan này yêu cầu tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng tổ chức tín dụng không được vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, ngoại trừ phần vốn rót vào nhà ở xã hội và khu công nghiệp.
Điểm sáng: căn hộ vừa túi tiền vùng giáp ranh hút dòng tiền
Giữa bức tranh phân hóa, một điểm sáng được các đơn vị nghiên cứu nhấn mạnh là phân khúc căn hộ hạng C, giá dưới 45 triệu đồng/m2, tại khu vực giáp ranh TP.HCM - Bình Dương vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ tốt. Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven để tìm mức giá còn dư địa và phù hợp khả năng vay vốn trong bối cảnh lãi suất chưa hạ nhiệt. Đây cũng là logic đứng sau sức hút của các khu đô thị nằm trên trục kết nối trực tiếp với TP.HCM như La Pura tại Bình Dương - dự án được phát triển theo hướng đồng bộ hạ tầng và tiện ích nội khu, pháp lý rõ ràng, hướng tới cả nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư đang tìm phân khúc vừa túi tiền hơn so với mặt bằng giá tại trung tâm hai đô thị lớn.
Cần tư vấn chọn dự án phù hợp túi tiền và mục tiêu?
Chúng tôi phân tích cả ưu điểm lẫn rủi ro — tư vấn 1-1 miễn phí, không áp lực.
Xem trang dự án & đăng ký →Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Hotline tư vấn: 0935 482 469.