Gần như mọi dự án BĐS khai thác đều đưa khách một bảng tính dòng tiền với con số hấp dẫn. Bảng nào cũng đúng về số học — vấn đề nằm ở giả định đầu vào. Dưới đây là 5 giả định cần tự kiểm tra, theo đúng thứ tự chúng tôi làm khi thẩm định dự án nhận phân phối.
1 · Giá phòng: so với ai?
Lấy giá phòng trong bảng chia cho giá phòng thực tế đang bán của khách sạn tương đương cùng khu vực (xem ngay trên các app đặt phòng). Nếu bảng giả định cao hơn thị trường hiện hữu mà không có lý do cụ thể (thương hiệu mạnh hơn, sản phẩm mới hơn) — chiết khấu niềm tin của bạn tương ứng.
2 · Công suất: 80% là mơ, 55–65% là thật
Công suất bình quân năm của khách sạn biển Việt Nam vận hành tốt thường quanh 55–65% (đã tính mùa thấp điểm). Bảng nào mặc định 75–85% quanh năm cần được hỏi: dựa trên dữ liệu vận hành nào?
3 · Phí vận hành: phần hay bị giấu
Doanh thu phòng chưa phải tiền về túi. Hỏi rõ: phí quản lý bao nhiêu phần trăm, phí thay thế đồ đạc (FF&E) có trích không, điện nước khu chung ai chịu. Khoản này thường "ăn" 30–45% doanh thu.
4 · Tỷ lệ chia: đọc bằng hợp đồng, không bằng slide
Tỷ lệ chia doanh thu (ví dụ 80/20, 85/15) chỉ có giá trị khi nằm trong hợp đồng ký — kèm định nghĩa rõ "doanh thu" là gross hay net. Slide bán hàng không phải văn bản pháp lý.
5 · Thời điểm có nguồn thu đầu tiên
Từ lúc đóng tiền đến lúc căn hộ đón khách đầu tiên là bao lâu? Giai đoạn đó ai trả lãi vay? Bảng dòng tiền trung thực phải thể hiện cả những năm chưa có thu.
Mẹo cuối: yêu cầu người bán chạy lại bảng với giả định xấu hơn 30%. Người tự tin vào sản phẩm sẽ làm ngay; người né tránh đã trả lời bạn bằng chính sự né tránh đó.
Cần tư vấn chọn dự án phù hợp túi tiền và mục tiêu?
Kiều Khoa BĐS phân tích cả ưu điểm lẫn rủi ro — tư vấn 1-1 miễn phí, không áp lực.
Xem trang dự án & đăng ký →Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Hotline tư vấn: 0935 482 469.